اثر سنجي اقتصادي اجراي ضوابط افزايش تراكم ساختماني در شهر تهران «نمونه موردي: منطقه يك»  Fulltext 

[ احسان لگزيان ] - كارشناس شهرسازي از دانشگاه هنر

خلاصه مقاله:

مقوله تراكم در طرحهاي شهري بحث جديدي نبوده و همزمان با ظهور طرحهاي شهري عصر جديد، همواره مطرح بوده است. هيچ برنامه و طرح شهري بدون پرداختن، به ضوابط مربوط به تراكم به عنوان عامل اصلي و تعيين كننده و نيز اثر گذارنده بر تمامي جنبه هاي برنامه ريزي و طراحي نمي تواند تهيه و اجرا شود. اما عليرغم اهميت فوق العاده اين شاخص، جايگاه آن در فرايند برنامه ريزي و طراحي شهري، همچنان به عنوان يك موضوع پيچيده و سئوال كليدي مطرح است.در اصطلاح شهرسازي، تراكم بطور كلي بر دو نوع است: تراكم جمعيتي و تراكم ساختماني. از اين دو موضوع كه به نوعي با هم مرتبط نيز هستند، اولي مفهومي است براي نشان دادن ميزان تراكم جمعيت يا تعداد جمعيت در واحد سطح و دومي مفهومي است براي نشان دادن حجم يا زير بناي ساختمان در واحد سطح. عليرغم عمر نسبتا طولاني طرحهاي شهري و نيز طرحهاي شهري و نيز تحقيقات انجام يافته معدود در مقوله تراكم، هيچگاه اندازه اي به عنوان تراكم بهينه پيشنهاد نگرديده تا به عنوان يك الگو به كار گرفته شود. در كشور ما تعيين ميزان مجاز تراكم ساختماني در بخشهاي مختلف شهر، در غالب طرحهاي جامع تفضيلي صورت مي گيرد بدين صورت كه در طرحهاي جامع، اصول و سياستهاي كلي تعيين تراكم ساختماني بيان مي گردد و در طرح تفضيلي، با انجام منطقه بندي (با توجه به امكانات، نيازها و محدوديتها) سقف تراكم مجاز در مناطق مختلف تعيين مي گردد.
در شهر تهران نيز، در قالب طرح جامع تفضيلي مصوب، سقف تراكمي مجاز براي بخشهاي مختلف شهر تعيين گرديده بود. اما در سال 1368، شهرداري تهران با نامعتبر و قديمي دانستن طرح جامع و طرحهاي تفضيلي موجود، به افزايش تراكم ساختماني (نسبت به ضوابط طرح تفضيلي مصوب) و فروش تراكم اضافي اقدام كرد. حتي به رغم تصويب طرح ساماندهي شهر تهران تخت عنوان طرح جامع جديدتوسط شوراي عالي شهرسازي و معماري ايران، شهرداري اين طرح را به عنوان سند قانوني براي كنترل و هدايت ساخت و ساز در محدوده شهر تهران نپذيرفت و بدين صورت مصوبه هايي چون 269 و 329 و همچنين اصلاحيه ملاك عمل در تعيين تراكم ساختماني در شهر تهران قرار گرفت. اين موضوع سبب ايجاد تاثيرات و تغييرات متعددي در يك دهه اخير در شهر تهران گرديده و چهره شهر را دگرگون ساخته است. از طرف ديگر اگرچه از سوي شهرداري در طي سالهاي گذشته مواردي چون به روز نبودن طرح جامع و طرحهاي تفضيلي موجود، ضرورت تامين مسكن براي جمعيت رو به افزايش و … به عنوان توجيه عمل فروش تراكم مازاد بهانه قرار داده شده بود، اما بر همگان روشن است كه ريشه بحث فروش تراكم در شهردراي، مسائل اقتصادي بوده است. در حقيقت فروش تراكم مازاد ساختماني ابزاري در جهت تامين هزينه هاي اداره سيستم بوروكراتيك شهرداري بوده است. در اين مقاله سعي بر آن است تا از طريق «ارزيابي پس از اجرا» به ارزيابي اثرات اقتصادي اجراي ضوابط افزايش تراكم ساختماني، در شهر تهران «نمونه موردي منطقه يك» پرداخته شود و بدين منظور 3 مولفه شامل: قيمت زمين و مسكن، قيمت تمام شده تاسيسات شهري و تاثير درآمدهاي كسب شده از فروش تراكم مازاد بر كيفيت ارائه خدمات شهري از سوي شهرداري، مورد بررسي قرار مي گيرد.