امکان سنجی تخلیه به استناد انتقال به غیر در اجاره و سرقفلی

اصل کلی در قانون مدنی در خصوص منافع عین مستاجره قابل انتقال بودن آن است، مگر اینکه شرط عدم انتقال شده باشد که ماده 474 قانون مدنی با این عبارت که: «مستاجر می تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد». مشعر به اینمطلب است اما این فرض قانون مدنی در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و ارائه شده است. چنانکه ماده ی 10 قانون مذکور در این خصوص مقرر می داردک «مستاجر نمی تواند منافع مورد اجاره را کلاً و یا جزأ به نحو اشاعه به دیگری انتقال دهد و یا واگذار نماید. مگر اینکه کتباً این اختیار به او داده شده باشد». همانطور که ملاحظه می شود تکلیف انتقال منافع عین مستاجره با ماده 10 این قانون معین گردیده است که اطلاق آن بر اماکن تجاری نیز حاکمیت دارد. همچنین یکی از مشکلاتی که در اجرای قانون مالک و مستاجر برای دادگاه ها در رسیدگی به دعاوی وجود دارد مسئله رابطه ی مستاجر جزء یا مالک و به طور کلی بررسی روباط استیجاری مستاجرینی است که مورد اجاره را مستقیماً از مالک اجاره نمی کند. این اشکال در محل کسب و محل سکونت به طور یکسان وجود دارد و در حل مشکلات ناشی از این مسئله هریک از دادرسان بنابرا استنباط خود اتخاذ تصمیم می نماید و رویه واحدی وجود ندارد، بعلاوه چون قانون مالک و مستاجر قانون جدیدی است و در موارد زیادی مبانی حقوق مدنی را دگرگون کرده در کتب فقهی و کلاسیک مباحث تحلیلی عمیق و قابل استفاده برای دادگاه ها در خصوص آن به چشم نمی خودر و نوشته های پراکنده حقوقی در این خصوص جوابگوی نیاز دادگاه ها و دانشجویاننیست. به این منظور ودر جهت حل این مسئله و رفع مشکلات جاری در این تحقیق کوشیده ایم و موضوع را مورد بحث و تجزیه قرار داده ای.

کلیدواژه ها:

سرقفلی ، تخلیه ، انتقال به غیر ، مقتضای ذات عقد اجاره ، حق کسب و پیشه