«تبیین راهکارهای مانع زدایی از جهش تولید مسکن» بخش اول : بررسی فرایند صدور پروانه ساختمانی

حمایت از افزایش تولید مسکن و عرضه مناسب آن می تواند نقش مهمی در تنظیم بازار خرید و فروش مسکن و اجاره بها و کاهش فشار بر مردم در تامین سرپناه، تشکیل خانواده و حفظ سلامت و امنیت خانوار داشته باشد. در این بین مجلس شورای اسلامی پس از گذشت افزون بر ۱۴ ماه بحث و بررسی کارشناسی روی طرح دوفوریتی جهش تولید و تامین مسکن، سرانجام در تاریخ ۱۷/۵/۱۴۰۰ با تصویب «قانون جهش تولید مسکن» و متعاقب آن تایید شورای محترم نگهبان، یکی از بسترهای مهم در راستای تقلیل شکاف تولید و عرضه مسکن، متناسب با نیاز و تقاضای بازار را فراهم کرد. نظر به اینکه یکی از چالش های اصلی در تحقق اهداف متعالی قانون جهش تولید مسکن، مانع زدایی در روند صدور مجوزهای تولید و عرضه مسکن و تسهیل فرایند اداری و دیوان سالارانه (بوروکراتیک) ساخت وساز است، بدین منظور در ماده (۲۳) قانون مزبور وزارت کشور موظف شده است با همکاری وزارت راه و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ترتیبی اتخاذ کند تا در مراحل صدور پروانه تا صدور سند تفکیکی، چه به صورت انبوه سازی و چه به صورت مشارکتی یا انفرادی هیچگونه اقدام موازی و مکرر اعم از راسا یا با ارجاع به یکدیگر انجام نشود و هر مرحله تنها یک بار ازسوی نهادهای متولی ازجمله شهرداری، سازمان نظام مهندسی ساختمان و یا سازمان ثبت اسناد و املاک کشور صورت پذیرد. با توجه به اینکه ارائه پیشنهاد و راهکار های عملیاتی برای پشتیبانی و مانع زدایی از جهش تولید مسکن، متضمن تحقق تامین رفاه اجتماعی در زمینه مسکن است، ازاین رو در این گزارش سعی شده است ضمن بررسی نقاط ضعف و تنگنا های موجود در مسیر اخذ پروانه ساختمانی که به ویژه در سال های اخیر در عمل رانش سرمایه گذاران و سازندگان مسکن را در پی داشته، راهکارهای اصلاح و بهبود این فرایند ارائه شود. شایان ذکر است بررسی چالش ها و رویکردهای فرایند صدور گواهی ساختمانی ازجمله گواهی عدم خلاف و گواهی پایان کار و ارائه راهکارهای اصلاحی در این زمینه در گزارش دیگری به طور مبسوط مورد بررسی قرار خواهد گرفت. جایگاه و سابقه قانونی مجوزهای احداث مسکن با عنایت به اینکه اجرای ضوابط پهنه بندی شهرها و تعیین نحوه استفاده از اراضی و ساختمان ها، مستلزم کنترل موثر بر فعالیت ها و عملیات ساختمانی به ویژه احداث واحدهای مسکونی است، صدور مجوزهای ساخت و عرضه مسکن توسط مراجع قانونی مهم ترین ابزار تحقق این امر است. در کشور ما نخستین مبنای نظارت بر ساخت و ساز و توسعه شهری به «قانون بلدیه» مصوب ۱۱ خرداد ماه ۱۲۸۶ هجری خورشیدی باز می گردد. البته با توجه به شرایط نامناسب سیاسی و امنیتی بعد از پیروزی مشروطیت، اقدامات بلدیه تحت تاثیر این عوامل قرار گرفت و آنچنان که باید و شاید نظارتی بر ساخت و سازهای شهری و به ویژه احداث و توسعه واحدهای مسکونی صورت نگرفت. این روند با وجود گسترش شهرها و ازدیاد جمعیت شهرنشین در دوره پهلوی اول همچنان تداوم یافت و به جز اقدامات محدود در زمینه معابر شهری نمود چندانی نداشت. در طی سال های نخست دوره پهلوی دوم، شهرداری برای نظارت بر عملیات ساختمانی و احداث مسکن اختیار چندانی نداشت و صدور پروانه ساختمان فقط به عنوان وسیله ای برای کسب عوارض از املاک و ساخت و ساز و در واقع تنها دارای بعد درآمدزایی بود تا اینکه به موجب بند «۲۴» ماده (۵۵) «قانون شهرداری» مصوب ۱۱/۴/۱۳۳۴، صدور پروانه برای همه ساختمان هایی که در شهرها ایجاد می شوند، از وظایف شهرداری ها تعیین شد. در اصلاحیه ها و الحاقاتی که در سال های بعد بر این قانون اضافه شد، ازجمله ماده (۱۰۰) و تبصره های آن جزئیات این امر ازجمله نحوه نظارت، برخورد با متخلفان، تشکیل کمیسیون، اخذ جریمه و نحوه عطف به ماسبق شدن به وضوح تشریح شد. به ویژه آنکه مالکان اراضی و املاک واقع در محدوده و حریم شهر مکلف شدند تا قبل از هرگونه اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع عملیات ساختمانی از شهرداری پروانه اخذ کنند. همچنین به موجب ماده مزبور شهرداری توانست از عملیات ساختمانی بناهای بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیله ماموران خود اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیرمحصور واقع باشد، جلوگیری کند. افزون بر قانون شهرداری، ضوابط دیگری برای صدور مجوزهای ساخت و ساز وضع شد که موارد مهم آن ازجمله مدت زمان ساخت و ساز و میزان عوارض آن در «قانون نوسازی و عمران شهری» مصوب ۷/۹/۱۳۴۷ انعکاس یافت. همچنین در قانون «نظام مهندسی و کنترل ساختمان» مصوب ۲۲/۱۲/۱۳۷۴ نیز به مسئله مجوزهای شروع عملیات ساختمان و کنترل و نظارت بر آن اشاره شده است. از مهم ترین مفاد مندرج در این قانون باید مواد (۳۰) و (۳۴) را مورد توجه قرار داد.